PENTADBIRAN hakmilik atau geran. Pendaftaran hakmilik adalah wajib

PENTADBIRAN TANAH (LAND ADMINISTRATION) PROSES PENDAFTARAN TANAH    1.0 Pengenalan Proses pendaftaran tanah merangkumi pelbagai urusan berkaitan tanah seperti pendaftaran hakmilik, pindahmilik tanah, bahagian atau pajakan, serta pelbagai urusan lainnya. Menurut Dale & McLaughlin (1999), pendaftaran tanah adalah satu sistem di dalam pentadbiran tanah yang di buat untuk mengiktiraf dan memformalkan hak sesuatu harta serta mengawalselia karakter dan pemindahan hak-hak tersebut. Namun demikian, kajian ini akan menumpukan kepada penerangan berkaitan dengan proses pendaftaran hakmilik dan pindahmilik tanah. Proses pendaftaran hakmilik adalah satu proses yang di lakukan bertujuan untuk mendapatkan hakmilik yang sah ke atas sesuatu tanah. Proses ini juga di lakukan bagi memberikan gambaran yang jelas tentang undang-undang yang termaktub ke atas sesuatu hakmilik dengan memerihalkan hak serta kepentingan kepada pemilik. Menerusi pendaftaran ini, para pemilik terikat dengan undang-undang pemilikan tersebut yang sekaligus dapat melindungi pemilik daripada keadaan yang boleh menyebabkan hilangnya kepentingan terhadap tanah tersebut. Sebagai contoh, seorang pemilik tanah di Malaysia adalah tertakluk kepada undang-undang tanah di dalam Kanun Tanah Negara 1965, yang mana setiap transaksi berkaitan tanah tersebut akan tertakluk di bawah undang-undang yang sama. Contohnya seperti urusan jual beli tanah ataupun pindahmilik. Tuan tanah juga berhak mendapatkan maklumat berkaitan tanah miliknya yang tertulis di dalam dokumen yang dikeluarkan sekali bersama dengan pengeluaran hakmilik. Selain itu, tuan tanah juga boleh menikmati hak-hak yang di bolehkan ke atas nya bersama dengan status pemilikan yang dimilikinya.

 2.0 Pendaftaran tanah di Malaysia Pendaftaran tanah terdiri daripada beberapa sistem namun yang di amalkan di Malaysia hanyalah pendaftaran hakmilik. Pendaftaran tanah secara asasnya adalah satu proses yang di lakukan dengan tujuan untuk mendapatkan hakmilik atau geran. Pendaftaran hakmilik adalah wajib di lakukan bagi mengelakkan berlakunya masalah dalam urusan-urusan yang melibatkan tanah. Bagi urusan pendaftaran tanah, sesuatu tanah dikenali melalui rujukan ukur contohnya dengan membuat rujukan keatas nombor lot, mukim, daerah bagi tujuan mengenalpasti di malan tanah tersebut berada dan jenis tanah tersebut. Tanah tersebut hendaklah melalui proses pengukuran dan di tanam tanda sempadan di atasnya sebelum hakmilik tetap bagi tanah tersebut didaftarkan. Setelah urusan pengukuran selesai, satu pelan tanah di sediakan dan perlu diperakui oleh Pengarah Ukur Negeri sebelum dipindahkan kepada borang hakmilik. Hakmilik tetap dan hakmilik sementara adalah dua jenis hakmilik yang dihasilkan. Hakmilik sementara dikeluarkan sementara menunggu hakmilik tetap dikeluarkan.  2.1 Fungsi Pendaftaran Hakmilik Pendaftaran hakmilik adalah bertujuan untuk :1. Menentukan hak yang boleh dinikmati oleh pemilik hartanah tersebut.2. Memahami sekatan-sekatan kepentingan yang tertakluk ke atas tanah tersebut seperti contoh tanah tersebut adalah tanah jenis pertanian dan hanya boleh di gunakan untuk tujuan pertanian sahaja.3. Mendapatkan hakmilik merupakan tujuan utama pendaftaran tanah di buat. Untuk mendapatkan pemilikan secara sah ke atas sesuatu hartanah, hartanah tersebut perlu melalui satu proses pendaftaran.4. Tanggungjawab. Melalui pendaftaran tanah, pemilik akan terikat dengan tanggungjawab yang perlu di tunaikan, sebagai contoh membayar cukai yang sepatutnya.

We Will Write a Custom Essay Specifically
For You For Only $13.90/page!


order now

2.2 Hakmilik tanah              Rajah 1 menunjukkan contoh hakmilik tanah Hasil terakhir kepada urusan pemberimilikan atau pindahmilik adalah geran hakmilik itu sendiri. Ia adalahi satu bukti status milikan tanah. Terdapat dua maklumat yang terkandung di dalam geran hakmilik secara umumnya iaitu tuan punya dan lokasi tanah tersebut.  Terdapat juga maklumat lain yang terkandung didalamnya untuk tujuan tertentu. Jumlah cukai tahunan dan sekatan-sekatan yang dikenakan bertujuan untuk mengingatkan tuan punya tentang perkara yang boleh dan tidak boleh dilakukan adalah contoh maklumat lain yang terdapat di dalam geran. Ada juga sekatan dan syarat yang termaktub didalam undang-undang sahaja dan tidak semua syarat dan sekatan yang dikenakan tercatat dalam hakmilik. Contohnya syarat tersembunyi hanya termaktub di dalam undang-undang dan syarat nyata di tulis di atas geran. Di atas sebab-sebab tertentu seperti kematian, maklumat tersebut hendaklah dimasukan untuk menunjukkan siapa pemilik terkini dan pihak mana yang mempunyai kepentingan pada masa itu.   2.3 Hak pemilik tanah  Oleh kerana hakmilik itu adalah sesuatu yang tidak boleh disangkal, maka beberapa peruntukan telah termaktub di dalam Kanun Tanah Negara yang memperihalkan berkenaan dengan hak yang di nikmati oleh pemilik tersebut. Menurut seksyen 44 Kanun Tanah Negara 1965, memperuntukan 3 hak sebagai pemilik tanah yang mana salah satunya ialah pemilik berhak untuk menikmati dan menggunakan ruang udara di atas permukaan tanah tersebut secara eksklusif dan seluas tanah dipermukaan itu dan setakat yang perlu dan munasabah untuk penggunaan penikmatan tanah itu. Seksyen 45 Kanun Tanah Negara 1965 pula memperuntukkan hak-hak tambahan kepada pemilik tanah contohnya pemilik tanah tersebut memiliki hak untuk mengeluar, memindahkan atau menggunakan bahan dari tanah miliknya dengan syarat hak tersebut digunakan dalam kawasan tanah yang di milikinya sahaja. 2.4 Tempoh pegangan dan jenis hakmilik tanah. Tempoh pegangan tanah boleh di bahagikan kepada dua iaitu:1. Pegangan bebas (freehold).Pegangan bebas membawa tempoh pegangan hakmilik selama-selamanya adalah satu bentuk hakmilik yang membolehkan pemilik tanah tersebut memiliki hak keatas tanah bagi tempoh selama-lamanya. Hakmilik ini boleh di pindahkan dari seorang individu kepada individu yang lain tanpa memerlukan persetujuan daripada pihak berkuasa tempatan.2. Pegangan pajakan (leasehold).Pegangan pajakan biasanya memiliki tempoh pegangan maksimum 99 tahun. Sekiranya tempoh pegangan telah tamat, maka hartanah tersebut akan di pulangkan kembali kepada pihak kerajaan. Namun demikian tempoh pegangan pajakan boleh diperbaharui dan dilanjutkan dengan dikenakan bayaran premium lanjutan. Jenis hakmilik pula terbahagi kepada dua iaitu hakmilik tetap (final title) dan hakmilik sementara (qualified title). Menurut F.Quickfall (1975), hakmilik tetap adalah sebaik-baik bentuk hartanah berdaftar. Hakmilik tetap memiliki luas dan sempadan yang telah di ukur halus oleh Jabatan Ukurdan Pemetaan Malaysia. Hakmilik tetap boleh wujud dalam bentuk hakmilik tetap pegangan bebas (final title freehold) dan hakmilik tetap pajakan (final title leasehold).  Menurut Seksyen 77 (3) , Kanun Tanah Negara, tempat sesuatu tanah itu didaftarkan adalah berdasarkan kepada jenis pegangan, lokasi tanah dan keluasan sesuatu tanah itu. Sebagai contoh, hakmilik tetap geran negeri, hakmilik tetap pajakan negeri serta hakmilik sementara (HSD) disimpan di Pejabat Tanah dan Galian Negeri. Manakala hakmilik tetap geran mukim, hakmilik tetap pajakan mukim, serta hakmilik sementara (HSM) di simpan di PejabatTanah Daerah.  

 3.0 Urusniaga tanah  Urusniaga tanah adalah satu salah satu contoh yang memerlukan pendaftaran di lakukan. Menurut Muhammad Fathi bin Yusof (2016), urusniaga tanah adalah satu bentuk hubungan urusan antara tuan punya tanah atau sesiapa yang mempunyai hak ke atas tanah dengan individu lain. Contohnya yang melibatkan perpindahan hak milik yang disebut sebagai pindahmilik, sewa, pajakan dan sebagainya. Urusniaga boleh berlaku sama ada dengan melibatkan balasan atau tanpa balasan. Contoh urusniaga tanpa balasan iailah pindahmilik tanah dari seorang bapa ke pada anaknya tanpa sebarang bayaran. Walau bagaimanana pun kebanyakan urusniaga adalah melibatkan balasan.  Menurut Muhammad Fathi bin Yusof (2016), secara asasnya segala bentuk urusniaga tanah perlu didafatarkan. Oleh yang demikian, selain memerlukan dokumen kontrak, pihak yang ingin melakukan urusniaga tanah perlu mendaftarkan urusan perniagaan mereka kepada Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftar. Meenurut Kanun Tanah Negara terdapat empat bentuk  urusniaga yang perlu didaftarkan iaitu urusan pindahmilik, pajakan, gadaian dan isemen. Urusniaga-urusniaga ini dilakukan melalui suratcara yang ditetapkan berdasarkan apa yang tertulis di dalam seksyen 206.              4.0 Pindahmilik tanah  Pindahmilik merupakan proses yang dilakukan untuk menukar penama  berdaftar di dalam surat hakmilik. Urusan pindahmilik ini juga akan sekaligus memindahkan hak pemilikan tanah dari pemilik semasa kepada pemilik baru sama ada melalui pemberian kasih sayang, jual beli tanah atau Perintah Mahkamah. Proses untuk pindahmilik boleh dilakukan secara terus sekiranya tiada sekatan kepentingan atau batasan seperti kaveat. Kebiasaanya, urusan pindahmilik ini boleh dibuat kepada Pejabat Tanah dan Galian Negeri bagi hakmilik pendaftar manakala urusan yang melibatkan pentadbir Tanah bagi Hakmilik Pejabat Tanah. Namun yang demikian, hakmilik yang memiliki batasan atau sekatan kepentingan, perlulah mendapat kebenaran daripada pihak yang berkenaan terlebih dahulu. Pindahmilik yang dilakukan perlulah didaftarkan bagi pengeluaran hakmilik baru dengan nama pemilik yang baharu.  Pindahmilik boleh dilakukan kepada sesiapa sahaja yang memenuhi syarat seperti yang di bawah :1. Mestilah berumur 18 tahun dan keatas2. Warganegara Malaysia3. Boleh dipindahmilik kepada bukan warga negara dan syarikat-syarikat luar dengan syarat memiliki kebenaran dari Pihak Berkuasa Negeri (PBN)4. Perbadanan yang dibenarkan untuk memegang tanah5. Raja raja pemerintah, kerajaan, organisasi dan lain-lain orang yang diberi kuasa untuk memegang tanah seperti yang tertakluk di bawah Ordinan Keistimewaan Diplomatik dan Konsular 19576. Badan-badan yang diberi kuasa memegang tanah yang tertakluk di bawah mana-mana undang-undang bertulis lain.

  4.1 Sekatan kepada pindahmilik Sekiranya hartanah tersebut mempunyai sekatan kepentingan, surat kebenaran untuk pindahmilik hendaklah di perolehi daripada Pihak Berkuasa Negeri. Sebagai contoh, sekiranya tanah tersebut terikat dengan kaveat, maka adalah perlu untuk mendapatkan pelepasan atau kebenaran daripada pengkaveat sebelum tanah tersebut boleh di pindahmilik. Sama juga sekiranya tanah tersebut terikat dengan perjanjian gadaian atau pajakan, perlulah mendapatkan kebenaran dari pemegang gadaian dan pajakan sebelum proses pindahmilik di lakukan. Bagi tanah pertanian yang berkeluasan kurang daripada 1 ekar, juga perlu mendapatkan kebenaran untuk membuat urusan pindahmilik. Bagi kes pindahmilik tanah ladang pula, kebenaran daripada Lembaga Tanah Ladang adalah diperlukan bagi keluasan yang melebihi 40 hektar atau bersamaan dengan 100 ekar. 4.2 Prosedur pindahmilik Secara keseluruhannya, proses pindahmilik memiliki 3 langkah iaitu:1. Proses penyaksian 2. Proses Taksiran Duti Setem oleh LHDN3. Proses Pendaftaran hakmilik baharu yang di buat di Pejabat Tanah Selain dari itu urusan pindahmilikan tanah melalui kaedah jual beli juga boleh dibuat tanpa menggunakan khidmat guaman. Khidmat guaman adalah diperlukan bagi urusan pindahmilik yang pembayarannya dibuat melalui pinjaman bank.       4.2.1 Proses penyaksian Borang yang terlibat semasa proses penyaksian adalah Borang 14A iaitu borang khas melibatkan urusan pindahmilik tanah atau pajakan atau gadaian, dan boleh didapati di Pejabat Tanah secara percuma . Borang tersebut perlu dilengkapkan oleh pembeli atau penjual dan penama seperti yang tertulis di dalam geran. Urusan ini boleh dilakukan samada dengan kehadiran peguam namun di kenakan bayaran atau pegawai Pentadbir secara percuma. Sekiranya geran tanah itu berstatus Rizab melayu, proses penyaksian hendaklah dilakukan di hadapan pegawai Pentadbir. Kehadiran pembeli / penerima dan penjual / pemberi adalah sangat penting.Antara dokumen penting yang perlu di bawa semasa penyaksian adalah; a) Kad pengenalan diri kedua belah pihak b) Geran asal hakmilik c) Borang 14A hendaklah diisi dengan menggunakan pen dakwat hitam sahaja. d) Sekiranya melibatkan hartanah Rezab Melayu, sijil kelahiran asal diperlukane) Surat Pemegang Amanah jika berkaitan f) Jika di atas geran tercatat adanya sekatan kepentingan atau Kaveat, surat Kebenaran Pindah Milik /Gadaian hendaklah dilampirkan bersama Borang 14A tersebut hanya boleh ditandatangani oleh pembeli / penerima dan pemberi serta peguam atau pegawai pentadbir selepas kesemua lampiran telah disemak dan disahkan benar. Borang taksiran LHDN juga perlu dibawa bersama untuk ditandatangani oleh pembeli / penerima kerana borang ini perlu dihantar kepada pihak Lembaga Hasil Dalam Negeri selepas selesai proses penyaksian.      4.2.2 Proses Taksiran setem duti  Proses penyaksian dan taksiran Duti Setem ini biasanya dilakukan dalam masa yang sama kerana proses kedua ini agak lama dan mengambil masa sehingga dua minggu untuk diselesaikan. Pembeli dan juga penjual perlu mengisi dan menandatangani Borang PDS 15 semasa proses taksiran. Borang PDS 15 adalah borang permohonan taksiran pndahmilik hartanah. Borang ini hendaklah deserahkan kepada wakil ke pejabat LHDN. Dokumen yang diperlukan semasa proses taksiran ini ialah:  1. Salinan Borang 14A.2. Borang PDS 15 yang lengkap diisi dan sudah ditandatangani3. Salinan kad pengenalan semua pembeli dan penjual.4. Salinan geran tanah asal  Setelah semua dokumen di serahkan, pembeli perlulah menunggu notis   yang terkandung berapa jumlah duti setem yang hendak di bayar kepada pihak Lembaga Hasil Dalam Negeri oleh pembeli. Notis tersebut biasanya akan diterima oleh pembeli dalam tempoh dua minggu selepas penyerahan. Status taksiran hartanah tersebut juga boleh disemak sama ada sudah selesai atau belum secara atas talian di laman web Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) dengan cara memasukkan no. kad pengenalan anda atau no. adjudikasi.Jumlah duti setem yang dikenakan adalah berdasarkan kepada kiraan seperti berikut :1. Bagi nilai taksiran RM 100 ribu yang pertama, peratusan duti setem yang dikenakan adalah sebanyak 1%2. Bagi nilai taksiran RM 100 001 sehingga RM 500 ribu, 2% duti setem perlu dibayar. 3. Bagi nilai taksiran RM 500 001 dan ke atas, 3% duti setem perlu dibayar Selepas notis taksiran diterima bersama dengan nombor adjudikasi dan jumlah duti setem, dalam tempoh 30 hari dari tarikh notis tersebut dikeluarkan ke pejabat LHDN, pembeli perlu membayar duti setem yang dinyatakan. Duti setem juga boleh di bayar melalui atas talian. Menurut Seksyen 47A, Akta Setem 1949, bayaran penalti akan di kenakan sekiranya berlaku kelewatan iaitu sebanyak 5% daripada nilai duti, atau RM25.00 atau mana-mana yang lebih tinggi.  4.2.3 Proses Pendaftaran di Pejabat Tanah Proses pendaftaran ini dilakukan di Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftar mengikut kepada tempat dimana hakmilik hartanah itu ditempatkan. Dokumen yang berkaitan perlu diserahkan kepada Pejabat Tanah sebelum hakmilik yang baru dikeluarkan. Senarai dokumen yangdiperlukan adalah : 1. Salinan asal Borang 14A .2. Salinan Kad Pengenalan pembeli/penerima bahagian depan dan belakang .3. Salinan Kad Pengenalan penjual/pemberi bahagian depan dan belakang .4. Salinan resit bayaran cukai tanah bagi tahun semasa5. Salinan geran asal6. Surat pengesahan Majlis Bandaran atau salinan resit cukai pintu bagi tahun semasa.7. Sijil Setem LHDN.8. Notis Taksiran LHDN asal. Cukai tanah tahunan boleh dirujuk di pejabat tanah manakala Cukai pintu bagi tahun semasa pula boleh diperoleh di Majlis Bandaran. Surat pengesahan hendaklah diperolehi daripada Majlis Bandaran sekiranya hartanah tersebut belum dikenakan cukai pintu. Dokumen tambahan seperti berikut perlu disertakan bagi urusan pindahmilik yang melibatkan hartanah tertentu atau individu khas, iaitu : 1. Sekiranya melibatkan Tanah Rezab Melayu sijil Kelahiran Pembeli/Penerima perlu disertakan.2. Sekiranya melibatkan penerima tidak cukup umur atau bahagian tanah tidak mencukupi surat pemegang amanah perlu disertakan.3. Salinan Surat Kuasa Wakil adalah di perlukan dan hendaklah berdaftar di pejabat tanah sekiranya urusan melibatkan kuasa tertentu.4. Sekiranya melibatkan pihak berkuasa negeri seperti pembelian rumah kos rendah, perlu menyertakan sekali Surat Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri .5. Sekiranya melibatkan hartanah yang masih dalam gadaian, Surat Kebenaran Pemegang Gadaian.6. Bagi urusan pindah milik melibatkan suami isteri, salinan Surat Nikah atau daftar perkahwinan perlu disertakan.7. Bagi hartanah yang terdapat sekatan kaveat, Surat Kebenaran Pemegang Kaveat perlu disertakan.8. Lebih banyak dokumen terlibat yang perlu disediakan serta melibatkan Suruhanjaya Syarikat Malaysia, memorandum serta artikel jika pindakmilik tersebut melibatkan hartanah syarikat. 9. Bagi urusan pindah milik melibatkan anak-beranak atau adik-beradik, salinan Sijil Kelahiran bagi setiap orang perlu disertakan.10. Jika pindakmilik melibatkan pertubuhan maka dokumen disediakan melibatkan carian Pendaftar Pertubuhan, senarai AJK terlibat, Akta Perlembagaan pertubuhan serta minit mesyuarat berkaitan.Apabila semua dokumen telah disemak oleh pegawai pejabat tanah dan semua telah didapati lengkap, pembeli hendaklah membuat bayaran pendaftaran pindahmilik seperti yang berikut :         Proses ini hendaklah dilakukan dalam tempoh 3 bulan dari tarikh proses penyaksian. Di atas sebab inilah pentaksiran duti setem di lakukan pada hari yang sama dengan proses penyaksian atau dalam kadar yang segera. Bayaran penalti dengan kadar sekali ganda daripada nilai bayaran pendaftaran pindahmilik diatas, akan dikenakan sekiranya penyerahan dokumen-dokumen dalam proses ini deserahkan dalam jangka masa lebih 3 bulan. Resit dan Penyata Perserahan pejabat tanah akan diberikan kepada pembeli setelah pembayaran dibuat. Resit ini hendaklah deserahkan kepada pejabat tanah untuk direkodkan. Geran baru akan dikeluarkan dalam tempoh 3-7 hari.  4.3 Tempoh proses pindahmilik  Sekiranya tidak memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, sekatan-sekatan, pertubuhan atau harta syarikat, tempoh masa minima yang diperlukan adalah dalam 3 minggu sahaja. Pembeli atau sekiranya menghantar wakil perlu mengemukakan surat wakil bersama, hendaklah datang bersama Penyata Perserahan untuk mengambil hakmilik baru tersebut. Denda pungutan lewat sebanyak RM100.00 boleh dikenakan sekiranya pengambilan tidak dibuat dalam jangka masa 7 hari bekerja selepas tarikh pendaftaran pindahmilik.

 5.0 Pindahmilik tanpa balasan (kasih sayang) Bagi pemberian secara kasih sayang atau pindahmilik yang dibuat tanpa balasan seperti dari suami kepada isteri, ayah kepada anak atau ibu kepada anak, proses yang dilakukan adalah lebih kurang sama dengan proses pindahmilik dengan kaedah jual beli, iaitu : 1. Urusan penyaksian dibuat dengan menandatangani borang pindahmilik iaitu Borang 14A  2. Penyerahan boleh dibuat di Pejabat Pengarah Tanah dan Galian bagi hakmilik daftaran atau ke Pejabat Tanah setelah pembayaran duti setem dibuat 3. Bagi urusan penentuan jumlah duti setem yang perlu dibayar, perlu berurusan dengan pihak JPPH dan LHDN 4. Semakan butiran penting seperti nama dan nombor kad pengenalan perlu dibaut setelah geran baharu atas nama pemilik baharu dikeluarkan .            6.0 PINDAH MILIK HARTANAH KEPADA WARIS Urusan pindahmilik yang dilakukan kepada waris seperti kepada isteri, suami, anak, ibu bapa dan sebagainya, boleh dilakukan sendiri tanpa tanpa memerlukan khidmat guaman.  Namun terikat dengan syarat tertentu, seperti: 1. Pemberi Pindah Milik adalah tuan punya yang berdaftar dengan hartanah  tersebut. Jika di dalam geran masih lagi nama orang lain dan bukannya nama pemberi pindah milik maka adalah di nasihatkan untuk mendapatkan khitmat peguam. 2. Satu perjanjian jual beli perlu disediakan sekiranya pindah milik tersebut  melibatkan urusan jual beli, dan sebaiknya di sediakan dengan khidmat nasihat peguam.  3. Hartanah tersebut hendaklah bebas daripada sebarang halangan. Contohnya hartanah tersebut bebas daripada sebarang kaveat dan tidak di gadaikan kepada mana-mana bank. Sekiranya memiliki sebarang halangan, maka khidmat nasihat dan guaman diperlukan utk menyelesaikannya.4. Balasan pindahmilik adalah dengan tidak memerlukan balasan wang ringgit dan atas dasar balasan kasih sayang semata-mata.  

 7.0 Kesimpulan  Adalah menjadi satu kepentingan bagi individu untuk memahami dengan lebih mendalam berkenaan kepentingan pendaftaran tanah ini. Selain itu, seseorang pemilik tanah haruslah memahami kepentingan dan tanggungjawab yang di miliki dengan adanya pemilikan ke atas satu hartanah seperti contoh tanggungjawab untuk membayar cukai tahunan. Dengan adanya pemahaman ke atas prosedur pendaftaran tanah ini juga, penipuan yang melibatkan transaksi tanah boleh di elakkan.